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我院调研执行程序中的查封不动产“变现难”问题
作者:执二庭 史锐  发布时间:2016-05-03 09:52:50 打印 字号: | |
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定,执行程序查封、扣押、冻结的财产应当在一个月内进行变现,实践中往往难以实现,此类情况主要集中在不动产查封领域。查封的不动产难以快速变现主要有以下几种情况:

  一是查封标的为被执行人名下的唯一住房,导致不宜处置或处置困难。基于人权高于债权的精神,《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定,对于未设定抵押权的房屋,是被执行人及其所扶养家属生活所必须居住的,法院可以查封但不得拍卖、变卖或抵债。这意味着普通债权人作为申请人无权要求法院对查封房产进行处置。2015年5月,最高院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对此有了新的突破,规定了执行唯一住房的三个条件。但实践中仍有重重阻力,例如唯一房产一般都由被执行人自住或者出租,变现的后续问题还有很多,包括房屋腾退、人员安置、未取得生效法律文书的其他债权的偿还等等。

  二是查封标的设有抵押权,而申请执行人只是普通债权人。这种情况下,因被执行人不配合或其他客观原因,执行法官难以与抵押权人取得联系;另外,实现抵押权后查封标的几乎再无剩余价值,申请人即使要求变现也属于无益拍卖,且另需自行承担拍卖费用,申请人处置意愿较低。

  三是标的物属于轮候查封。房屋管理局等协助单位与轮候法院之间、轮候法院与首封法院之间信息不同步,协助单位一般不会主动将首封情况告知轮候查封的法院,之后即使首封情形有所变化,如标的物解封或变现后,轮候法院也很难在第一时间获知相关信息;另外,基于一般由首次查封法院负责对执行标的物进行变现处置的原则,少数首封法院基于种种原因并不积极采取变现措施,造成轮候查封案件无法顺利执行。

  四是查封标的物属于产权共有。因现行法律法规对共有不动产如何执行缺乏详细规定,导致执行过程中遇到此类问题难有定论,如对于共同共有不动产,共有份额如何确定,共有物如何分割,执行时是否及于不动产的全部,共有人的优先购买权如何保障等等,导致即使案件最终进入处置程序,其他共有人也往往会提出执行异议,影响执行效率。

  五是查封标的物上设置长期租赁权。实践中,有时出现标的物上设置长期租赁权,租金已全部付清或抵债的情形,执行法官需判断是否涉及恶意租赁,有抵押权时,依据最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条,租赁权的设定若影响在先担保物权,法院可依法去除,但具体操作仍需执行法官在实务中摸索;没有抵押权的,申请执行人需另诉以推翻该租赁权的效力。

  对此,我院采取四类措施提高查封不动产的变现效率:

  第一、统一梳理,分类甄别。将未实际执结案件中的不动产查封情况进行统一梳理,对影响变现进程的因素进行分类甄别,分析原因,确定思路,加大执行力度,推进财产变现。如在被执行人恶意转移名下其他房产、恶意设置长期租赁权等行为的认定、以及查找抵押权人等方面加大调查力度。

  第二、对内加强审执衔接。在共有不动产的分割及确权、申请人去除租赁权诉讼等程序中,执行机构与审判庭相互对接,及时沟通,协调执法,有利于快速查明事实、解决纠纷。

  第三、对外加强执行联动。加强与不动产登记管理部门的衔接,联动执法,做到不动产登记信息与法院的查询、查封相衔接,同步更新相关信息,便于轮候查封法院详细了解首封情况,跟踪首封案件变现进程,及时参与分配,或者当轮候转为首封时,第一时间采取变现措施,保障申请执行人权益。

  第四、转变新思路,探索新方法。对被执行人下落不明,房产无人居住的,探讨能否推定被执行人放弃居住权利,将房产及时拍卖;作为查封标的的房产正在使用以致无法腾空拍卖的,探讨能否以不交吉形式(即法院不负责腾房交付)拍卖房产等。
责任编辑:孙莹